上诉人（原审第三人）刘志远。  

被上诉人（原审原告）李国华。 

被上诉人（原审被告）于建立。 

一、案情 

李国华与于建立于1991年12月1日登记结婚。2005年，李国华与于建立将原有楼房卖掉后共同出资购买了位于北京市大兴区黄村镇观音寺北里23号楼1单元502室的三居室楼房一套，房屋建筑面积137.5平方米，房屋价款45万元，并于2005年7月20日取得房屋所有权证，所有权人登记为于建立。2007年9月，李国华向北京市大兴区人民法院起诉要求与于建立离婚，后被驳回。2007年12月，于建立在李国华不知情的情况下与刘志远签订北京市存量房屋买卖合同，将上述房屋出卖给刘志远，约定房屋价款45.2万元，上述房款现在于建立手中。 

    2008年2月，李国华诉至北京市大兴区人民法院（以下简称原审法院），以于建立擅自将夫妻共有房屋售予刘志远属无权处分为由，要求判决于建立与刘志远签订的房屋买卖合同无效。 

二、审理结果 

原审法院经审理认为，双方所争议的位于北京市大兴区黄村镇观音寺北里23号楼1单元502室的三居室楼房一套，系李国华与于建立共同生活期间将原有楼房卖掉后共同购买，应为双方共有财产。现于建立在李国华不知情的情况下擅自处分该共有财产，侵害了共有人的合法权益，于建立与刘志远的房屋买卖行为应认定无效，对于李国华的诉讼请求法院应予支持。据此判决：被告于建立与第三人刘志远签订的位于北京市大兴区黄村镇观音寺北里二十三号楼一单元五○二室房屋的买卖合同无效。 

原审判决后，刘志远不服，以原判认定事实不清，适用法律错误为由，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称二审法院），请求撤销原审判决，依法改判驳回李国华的诉讼请求。李国华、于建立同意原判。 

二审法院经审理查明，刘志远通过房屋经纪机构购买登记在于建立名下的诉争房屋时，另行订立了一份价款为92万元的房屋买卖合同，刘志远于2007年12月6日给付于建立房款92万元，并办理了房屋所有权转移登记，刘志远于2007年12月10日取得了房屋所有权证。于建立与刘志远签订房屋买卖合同时，于建立向刘志远出示了于建立和李国华的结婚证、身份证和户口本原件，以及有李国华签字的同意出售证明。于建立表示该同意出售证明上李国华的签名为于建立代签，其卖房并未征得李国华的同意。 

二审法院认为，本案诉争的位于北京市大兴区黄村镇观音寺北里23号楼1单元502号三居室楼房一套，系李国华与于建立的夫妻共同财产。于建立在未征得李国华同意的情况下擅自处分共有财产，侵害了共有人的合法权益。刘志远通过房屋经纪机构居间服务，购买诉争房屋，且审查了相关手续，尽到了审查义务，有理由相信于建立对诉争房屋有处分权。根据我国物权法关于所有权取得的特别规定，对无处分权人将不动产转让给受让人的，如受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已经登记，则受让人取得该不动产的所有权。本案中，刘志远系属善意取得，符合法律规定。现李国华无证据证实刘志远取得该诉争房屋是恶意取得，故对李国华要求确认于建立与刘志远签订的房屋买卖合同无效的请求，不予支持。据此判决：一、撤销北京市大兴区人民法院（2008）大民初字第2987号民事判决；二、驳回李国华的诉讼请求。 

三、意见 

本案的争议焦点在于夫妻一方擅自处分登记在其名下的夫妻共有房屋效力的认定，以及第三人符合怎样的条件可善意取得房屋所有权的认定问题。归纳起来有以下几个问题需要解决：夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋是否属于无权处分，何种情况下受让人可根据物权法第106条规定的善意取得制度获得救济？第三人“善意”的认定标准是什么？善意取得制度与表见代理制度对善意第三人保护的区别？合理价格的认定标准是什么？应当看到，善意取得是所有权取得的特别方法，属于例外规则，在涉及重大财产利益的不动产领域应有严格的适用条件，因此，在审判实践中对取得不动产所有权的善意第三人应有明确的认定标准。审判机关在面对是保护另一共有人利益还是买受人利益的抉择时，应当辩法析理慎重对待，追求最大限度的公平。 

（一）夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋是否属于无权处分 

解决此问题的关键在于夫妻一方不能以家事代理权主张有权单方处分共有房屋。本案一审阶段，买受人刘志远主张，依据婚姻法第17条第2款规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，因此自己对本案诉争房屋有处分权，与于建立签订的买卖合同是双方真实意思表示，不存在非法目的，买卖合同有效。应当看到，婚姻法解释一第17条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。可见，夫妻双方的家事代理权仅限于日常生活需要，房屋买卖属于处分家庭财产的重大事项，因此，夫妻之间没有法定的代理权限，刘志远该项主张不能成立。夫妻一方擅自处分登记在其名下的共有房屋应属于无权处分。 

（二）善意取得的适用条件 

善意取得是一种以牺牲财产所有权的静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的制度。适用物权法第106条的基本条件是无权处分。无权代理和无权处分均为广义的无权处分范畴，但从具体的行为上有明显差别。无权代理的代理人是以被代理人名义进行交易，而无权处分的处分人是以自己名义处分标的物。在此基础上，受让人行为基础亦有区别，无权代理时，受让人从事交易是基于信赖代理权的存在而相信代理人有代理权，无权处分中，受让人从事交易是基于相信处分人有处分权。前述三种情况在司法实践中经常出现，均属广义的无权处分行为，但并非全部适用不动产善意取得制度。 

司法实践中夫妻一方未经另一方同意而处分共有房屋的情形主要包括三种：1、夫妻共有房屋登记在一方名下，登记人未经另一共有人同意而擅自处分房屋，比如夫妻共有房屋登记在妻子名下，妻子擅自将房屋卖给他人的情形；2、夫妻共有房屋登记在两人名下，其中一方未经另一共有人同意而处分房屋，比如一方向受让人谎称转让房屋系经得另一共有人同意，或受让人以为转让房屋行为系经另一共有人同意；3、夫妻共有房屋登记在一方名下，另一方未经登记人同意将共有房屋转让给他人，比如夫妻共有房屋登记在妻子名下，丈夫谎称妻子出差不能亲自出卖房屋，自己作为丈夫而有权处理共有房屋或征得妻子同意对房屋进行处分。上述三种情形中，只有第一种符合适用不动产善意取得制度的前提条件。本案中，于建立擅自出卖婚后与妻子李国华共同购买的登记在自己名下的共有房屋，刘志远基于对登记的信赖，相信于建立有处分权而与其进行交易，符合适用物权法第106条的前提条件。 

在适用善意取得时还应当注意善意取得与表见代理的区别。无权代理和无权处分均属广义的无权处分，但二者行为方式有所区别。应用到与之对应的救济手段，表见代理是一种值得第三人信赖的无权代理，该制度适用的前提即为无权代理，而受让人相信转让人有代理权；善意取得制度适用的前提是狭义的无权处分。因此，应根据案件的不同事实适用两种不同制度。本案中，诉争房屋原登记的所有权人为于建立，推定为于建立对房屋有处分权，于建立以自己名义转让房屋，刘志远可依据善意取得制度主张取得房屋所有权。假如房屋登记的所有权人为李国华或登记为李国华、于建立两人，则于建立想要处分诉争房屋需出具李国华的授权委托书，此时于建立是以夫妻两人的名义或以李国华的名义转让房屋，则刘志远可依据表见代理制度主张于建立转让房屋有代理权，买卖合同有效。因登记人为于建立，且于建立向买受人刘志远出具了与李国华身份关系的相关证件和有李国华签字的同意出售证明，在交易中可以推定于建立有诉争房屋的处分权，于建立对房屋的处分权不是来自于另一共有人李国华的授权，而是李国华对于建立转让房屋行为的认可。据此，李国华主张于建立与刘志远签订的房屋买卖合同无效不能成立。 

（三）第三人“善意”的认定标准 

适用物权法第106条确定善意取得，应当是交易行为同时具备该条规定的三个要件。其中的核心要件是第三人“善意”。根据“物权法”第106条第1款第（1）项的规定，买受人受让不动产应为善意。“善意”是行为人不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态，应当是“明知”或“应知”的问题，在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如房屋买受人和出卖人夫妻双方或一方之间存在特定亲近关系。买受人信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人为无权处分即可推定买受人为善意，善意的时间段应从签订房屋买卖合同时开始至办理过户登记手续时止。 

我国法律并未强制规定不动产共有人须全部记载于不动产登记簿或登记于不动产权属证书，婚姻关系使得不动产登记簿和权属证书无法反映房屋的真实权属状况。若共同共有房屋登记在夫妻一方名下，则根据物权法第16条、第17条等相关条款，从权利外观上可推定为登记人的个人财产，这与婚姻法确定的所有权认定标准并不一致。因此，可以明确的是，我国不动产善意取得的要求同德国和我国台湾地区不一样，在德国的房产登记簿上，显示的权利状态比较准确，我国则不然。第三人可以推定登记簿上登记的产权人就是房屋的权利人，但权利的推定本身可以用相反的证据推翻，权利推定规则本身不排除交易受让人的查询义务。以房屋为标的物的不动产买卖中，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，意味着若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人主张自己善意时，要尽一定的查询义务。任何查询义务都没有进行，就认可登记簿上显示的状态，不宜直接认定其为善意第三人。审判实践中，认定义务人查询到什么程度，要根据具体交易行为中的交易习惯，结合自由裁量权作出判断。 

实践操作中的问题在于，就算当事人之间存在夫妻关系，对该房屋是否为夫妻共同财产的查询也是有一定难度的，审判实践中，判断第三人的查询进行到什么程度才算不存在重大过失？这时，应当考虑房屋买受人和出卖人夫妻双方之间存在什么样的关系，是同事关系，亲属关系，还是陌生人关系？查询的程度和注意义务的要求应随这一关系的密切程度进行区别。对存在比较密切关系人的重大过失的认定，证据的审查上就可略为宽松，认定重大过失的可能性要高；若为陌生人的关系，对第三人查询义务的要求就应相应降低。 

本案中，刘志远通过中介机构与于建立进行房屋买卖，其与于建立夫妇并无亲密关系。刘志远审查了于建立出示的有李国华签字的同意出售证明，尽管二审中于建立表示该签字为其本人代签，但结合于建立同时出具的夫妻二人身份证、结婚证、户口本原件等相关证件，以及交易是在专业房产经纪机构的居间服务下进行，仍可认定刘志远尽到了审慎的查询义务，推定李国华同意出售房屋，刘志远有足够的理由相信于建立对诉争房屋有处分权。有的案件中，善意第三人无法出示出卖人配偶的书面同意意见，但如果能够证明在房屋买卖过程中出卖人配偶同意，或证明其知道交易行为且未进行反对，亦可推定其同意出售房屋。具体的说，如能够证明在房屋买卖过程中，出卖人配偶参与了洽谈或钱款给付等交易环节，或能证明交易期间与出卖人共同居住，即可推定配偶同意出卖房屋。 

（四）合理价格的认定标准 

实践中，共有人根据物权法第106条第1款第（2）项规定，可通过反证证明买受人受让该房屋时价格的不合理，来证明买受人不符合善意取得构成要件。物权法本身并不要求善意受让人已经实际支付了全部的房款，但从社会交易习惯看，以不动产为标的物的交易常表现为买受人先行支付对价才能要求转移该不动产所有权。所以，即使登记已经转移，对于买卖合同的房屋价款买受人尚未实际支付的，除非买受人有足以让人信服的理由或交易双方对付款有其他明确的约定，否则应认为不符合106第1款第（2）项规定。对于价格合理与否的认定标准，可参照“合同法解释二”第19条的规定，若转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。 

本案中，刘志远与于建立买卖房屋的过程中存在签订“阴阳合同”的行为。备案的买卖合同约定房屋价款为45.2万元，但双方实际履行的合同价款为92万元。实践中有很多这种为少交营业税、契税、个人所得税等房屋交易税费而签订两份合同的行为，这属于我国税收以及房屋登记审查制度中的管理缺陷，但并不影响实际履行的买卖合同的效力。本案中，刘志远和于建立就诉争房屋存在签订两个买卖合同的行为，登记备案的为价款较低的房屋买卖合同，在该合同中价格条款非双方当事人的真实意思表示，但不影响该合同中其他条款的效力，亦不影响双方对诉争房屋进行交易的真实意思表示。房屋真实成交价为92万元，亦符合物权法”第106条第1款第（2）项规定的以合理的价格转让的要求。 

如前所述，一审法院在审理本案时没有查明两个重要事实，即刘志远和于建立签订房屋买卖合同时，于建立出示了李国华同意出售证明，且为了降低过户成本，二人就诉争房屋签订有两个买卖合同，并实际履行了价款较高的一个合同，亦完成了房屋的所有权转移登记手续。结合以上事实，二审法院合议庭认为刘志远信赖于建立对诉争房屋有处分权，不能认定二人所签买卖合同无效，刘志远符合物权法第106条规定的第三人善意取得不动产所有权的三个基本条件，可善意取得诉争房屋所有权。因此，李国华主张于建立擅自出售夫妻共有房屋属无权处分，房屋买卖合同无效的诉讼请求不应得到支持。据此，二审法院撤销原判，改判驳回李国华的诉讼请求。